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作家 | 王晗玉

裁剪 | 张 帆

继“卖身”合生创展只差临门一脚却无奈绝交之后，恒大物业又比及了接盘方。

9月12日恒大物业发布公告，称已收到中国恒大及CEG Holdings的共同及个别清盘东说念主发出的策划函，内容泄露9月9日清盘东说念主已收到部分特意指标对恒大物业的非拘谨性收购意向。

这意味着当今已有不啻一家意向方特意收购恒大物业。

此前有商场音信传，中海集团及华润集团子公司均曾参与竞购。对此36氪区分致信中国国外发展、华润置业荒谬关系的物管业务上市主体中海物业与华润万象糊口，求证该传说是否属实，法例发稿前尚未收到证据恢复。

不外新接盘方的出现昭着投合了商场期待。恒大物业上述公告讦出的第二日复牌后，该股一度涨超38%，随后股价回调，但当日最终收涨20.65%。

“明星股”堕入估值困局

尽管受收购音信影响，商场信心有所提振，但近段工夫恒大物业股价一直在1港元高下波动，较8.8港元的刊行价以及一度接近20港元的巅峰期股价昭着不成泾渭不分。

当今恒大物业总市值约在121亿港元，距2000亿港元的市值高点已跌去1879亿港元。回思刚上市时，其在物业股中市值也仅次于1269亿港元的做事。

不外仅从功绩角度而言，恒大物业阐发尚可。财报泄露，2025年上半年恒大物业完毕营业收入约66.47亿元，同比增长6.9%；净利润约4.91亿元，同比下落6%；毛利率、净利率区分为18%、7.4%，同比区分下落2.2个百分点、0.6个百分点。

比拟之下，63家上市物企同期营收增速同比下滑0.5个百分点至4.1%，净利润均值为1.7亿元，同比增长20%，毛利率均值、净利率均值区分为19.4%、7.2%。

图源：克而瑞物管

而具体到主要复古物管企业功绩的在管面积上，恒大物业法例本年6月底在管面积约为5.96亿平时米，在63家裸露关整个据的上市物企中排行第三位。同期其现款储备为26.51亿元，同比增长20.83%。

比拟欠债率过高又举座下行的地产开采主业，现款流与盈利智力相对可执续的物管板块无疑是现时中国恒大最优质的财富。

不外，其筹备也不成幸免受到中国恒大流动性危境的遭殃——物管公司在管面积的扩展在十分程度上依赖母集团开采业务的程度。2025年半年报泄露，恒大物业有来自中国恒大致1.5亿平时米已签约的合约形态震动堕入停滞。

本色上，近几年上市物企集体履历估值下滑，亦然源自商场对其所依赖的地产开采远景的预期暗澹。

此前在2019年至2021年上半年工夫，房地产行业调控策略收紧，物管企业凭借其轻财富、现款流相识等特质，顷然迎来上市潮，并动辄赢得30、40倍以上的高估值，一度成为二级商场上的“明星股”。

一方面，大部分物企脱胎于房企，耕作物管公司不错视作是房企在形态体量积聚到一定阶段后，产业链进一步向下蔓延的势必恶果——比拟一次性请托的住宅销售业务，物业束缚业务固然资金畛域小，但也更相识、可执续。

另一方面，在资金密集型的房地产行业中，将物管板块分拆上市亦然那一阶段房企纠合对准又一融资渠说念。

但亦然基于物企上市向地产主业反向“输血”的潜在担忧，以及前者业务扩展依赖母集团开采畛域的实践，在房企债务纠合爽约且高盘活节律不再维续的2021年下半年至2024年，物业股估值缓缓下滑，市盈率从2020年平均39.5倍的水平，下落到2023年的11.3。至2024年平均市盈率为11.9倍，仍处较低水平。

图源：丁祖昱评楼市

恒大物业现时市盈率11.12倍，低于近五年的平均水平。而其在2021年2月的高光工夫市盈率曾多日逾越100倍。

隐性债务或摆布收购走向

现时房地产行业开采与请托程度仍在低位，平直影响物管企业畛域扩展。因此上市物企重建投资者信心仍需一定工夫。

具体到恒大物业本身，功绩阐发尚可，但估值长期堕入困局，或主若是受关系方中国恒大遭殃。这亦然现时意向接盘方及投资者最需怜惜的问题。

克而瑞研究不雅点就合计，关系方财富处置可能导致恒大物业关系业务买卖模式变更及利润下落，同期马虎公司在招投标、新客户拓展及现存客户续约等方面的品牌信任度与议价智力。这使得恒大物业在商场竞争中处于弱势，新业务拓展和客户真贵濒临压力。

而在主业筹备以外，关系债务则是更大的隐患。

此前在2021年10月，合生创展曾特意收购中国恒大执有的51%恒大物业已刊行股权，彼时总往返代价约为200.4亿港元。但最终这场收购因两边在一些“缺陷条目”上未达成一致而绝交。

那时就有商场音信传，绝交原因是恒大物业存在隐性债务未能厘清。时隔四年，恒大物业是否仍存在隐性债务或担保，及因此产生的争议事项如何影响往返对价，或将是这场收购能否达成的缺陷。

不外不管如何，关于投资者而言，新的接盘方就意味着新的但愿。

本年8月，商场传说中国恒大的清盘东说念主已礼聘瑞银集团和中信证券为恒大物业寻找潜在买家。从那时商场响应看，恒大物业股价在音信传出当日高潮6.25%，第二日持续高潮10.59%，泄露了商场关于潜在买家入场接盘的期待。

现时尽管中海集团与华润集团尚未证据收购意向，但恒大物业若由此类大型央企收购，或有但愿开脱估值逆境。

克而瑞研究分析，新买家可凭借本身资源和上风，匡助恒大物业科罚关系方留传问题，升迁品牌形象。如中海、华润这类央企，其束缚陶冶、资金实力以及考究的品牌声誉，省略赶快改善恒大物业的财务景色，加强商场拓展智力，冲突现时业务发展的瓶颈。同期，这也有助于恒大集团债务的进一步处置，通过财富变现偿还部分债务，缓解债务压力。

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